第12章 突破极限（下）(1)

    阻碍企业增长的第二个内部因素是商业模式的极限。有时候，你的企业走着走着就停滞不前了，这可能是因为你的商业模式出了问题。大家知道，在美国，开连锁餐馆能开成世界500强，但我们的中餐馆就很难做成这样，当然，我们现在也在学习。可见，商业模式的变化能使企业突破增长极限，你如果不改成连锁，还按照原来的模式做，那你的餐馆恐怕很难做大。连锁的模式使美国的很多企业变得超级强大，比如沃尔玛。可见，商业模式是非常重要的。

    以地产公司为例，我们来看看地产公司的模式对企业增长有怎样的影响。

    从目前来看，全球的地产公司的商业模式可以分为三种，这三种模式对应的是经济发展的不同阶段和不同的价值创造方式。第一个阶段大概对应的是GDP（本章所说GDP，均为人均GDP）在8000美元以下的时期，这个阶段的模式可以叫作“地主加工头”。

    “地主加工头”的模式

    所谓“地主加工头”，实际上就是开发公司，比如碧桂园、珠江。这种模式的竞争基点在于土地，即获得土地的成本，还在于制造的过程和产品的销售。

    这种公司竞争的是什么？跟富士康差不多，竞争的是规模、成本和速度，看谁的规模大、速度快、周转快，另外成本还低。所以，在这个阶段，企业容易出现的道德问题就是在成本上偷工减料，萝卜快了不洗泥。另外，因为销售要快，所以这种公司对市场形势好坏的反应特别灵敏。再有就是大规模获取土地。这种模式要想存在，必须有三个前提：第一，快速地、低成本地获得土地。第二，房价每年上涨10%～15%。大家知道，你拿到的地价和房价是一样的，所谓面包和面粉是一个价。三年以后，你进行销售，结算利润。如果房价每年的复合增长不到15%（实际上，三年之内涨了70%以上），加上成本、税和管理费，那你就不可能有利润。所以，一旦房价不涨，这种模式就死了。第三，资本市场的支持，就是每年从资本市场拿到便宜的钱来推动房价、股价一起涨。

    现在看来，这种模式应该说遇到了一个很大的挑战。但是，目前中国的地产公司绝大部分还是这种模式。GDP在8000美元以下时，中国的地产市场的产品主要是住宅。所以，在这种情况下，这种模式是一种普遍的模式。GDP超过一万美元以后，这种模式就行不通了，就要改变模式，于是就进入第二个阶段，叫作“厂长加资本家”模式。

    “厂长加资本家”的模式

    所谓“厂长加资本家”，就是用工厂化的生产解决品质、规模、成本问题，“资本家”就是资本市场的融资。万科其实就是这种模式。万科一年交付六万套住宅，企业的规模逐渐增大以后，你不可能不用工厂化的方式生产。大家知道日本最大的住宅公司是哪家公司吗？是丰田汽车。我和王石去日本考察，人家说让我们去丰田考察房地产，我们一开始不理解，最后人家告诉我们，说日本最大的住宅公司是丰田，我们这才去参观丰田制造房屋的工厂。他们生产房屋和生产汽车用的是同样的流水线。日本人说他们的房子就是固定的汽车，汽车就是移动的房子。他们的汽车和房子一样，有两室一厅的，有一室一厅的，还带储藏室。有的大轿车还有厕所、冰箱，什么都有。所以，日本的工业化生产很厉害，能够由木材直接生产出最后的房屋墙体，包括屋顶、地基，甚至所有的家庭用品都一起生产出来。当然，它生产的多是独栋房屋，也有一些生产集合式住宅或高楼的。工业化的生产保证了住宅的品质，也就是说，将来住宅的维修会很方便，就像修机器一样，比如下水管道坏了，拿来一个新的组件，换上就行了。现在，国内的业主经常投诉物业公司，东西坏了找人来修，修一次就要收一次钱，而西方就很少有这种事。因为我们采用的是传统方法，叫作湿法施工，什么东西都是现场做；而工厂化生产是干法施工，大部分组件都在工厂里做好了，到现场一装就完事了，而且是精装修，不是毛坯房。

    直到现在，“厂长加资本家”的模式在西方仍然是做住宅的主流模式，而“地主加工头”的模式基本上已经不存在了。我认为，“厂长加资本家”的模式在中国应该还能走很长的路，万科现在就是按照这种模式在走。万科之所以一直在提住宅产业化的概念，就是因为企业的规模大了以后，不采用产业化的方式就没法儿做。万科现在做到了什么水平？万科现在建住宅比我们用传统方法快三个月，也就是说，住宅产业化能省三个月的时间，而成本只多一两百块钱，个别产品的成本可能会更多一些，但这样的规模化生产提高了产品的品质。

    GDP超过一万美元以后，商用不动产就开始发展。商用不动产的模式是以营运为核心的模式，不是以制造为核心，开发也好，工厂化生产也好，都是以制造为核心。什么是以营运为核心？举个例子，有一个地方，大家早晚都要去，但这个单不是我们自己埋，这个地方就是八宝山告别厅。八宝山告别厅是北京乃至全国不动产营运回报最高的地方，哭一场45分钟，就要收你1800块钱，一天十场，一年就是约700万元的租金收入。300平方米的地方，一张铁床，一个标准花圈，两个挽联，因为我们自己不埋单，所以不知道这个地方要花多少钱。这就是营运，这个地方你拿来干这件事，回报这么高，但如果你拿来做写字楼，可能就没有这么高的回报了。如果你把写字楼拿来种西红柿，日本就有这样的植物工厂，叫作垂直工厂，这又是一种商业模式。也就是说，你的物业放在不同的业态里，经营的现金流是不一样的。同样道理，拿开餐馆来说，是谭鱼头还是俏江南，租金是不一样的。所以，商用不动产是以营运为核心来创造价值。万通在CBD有服务公寓和写字楼出租，那么，怎么估算它的价值呢？这和制造能力没关系，要按照租金回报来估值。比如，你的公司有100万平方米的商用不动产，假定其租金回报率是1%，我只有10万平方米的商用不动产，但我的租金回报率是15%，那我这10万平方米的估值就比你那100万平方米还高。

    在明白了这些以后，我们万通在商业模式上提前做了安排。所以，我们的商用不动产-写字楼和服务公寓出租的租金回报在北京是名列前茅的，特别是服务公寓，在北京排第一。甲级写字楼如果不算国际甲级，我们也排第一，如果算国际甲级，我们排第二。只有懂得商业模式的变革，你才有可能赢得未来，这是一种非常重要的能力。所以，或许万通中心的面积并不大，但估值不会低。

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