第107章 烂尾楼分析

    各位同学听到赵启学的问题都陷入沉思，他们都没有仔细查阅这方面的资料，自己就不敢站起来胡乱作答。赵启学见没有同学起来回答这个问题，就说道：“既然没有同学回答，我就给各位同学讲讲这里面的事情吧。我对我国对建设资金的监管不是非常了解，查到的资料也非常少，也不好回答这样的问题。不过我们可以讨论一下为什么开发商能将房屋的预售款和银行贷给购房人的剩余价款挪作他用。”

    “各位同学都知道，我国实行的是房屋预售制度，当房屋封顶以后，开发商就可以申请房屋预售证，开始对房屋进行买卖了。购房人交完房屋的首付款，和银行签订了贷款合同，银行就会将房屋剩余的价款给到开发商，开发商根据工程实际进度将钱付给施工方和供货商。在房屋的价款中，实际上分为建筑工程费用和土地使用费，在房屋价格比较高的城市，土地使用费占据非常大的一部分，而实际用于建筑工程的费用其实是比较少的。”

    “开发商对一个房地产项目进行开发，土地转让费用占用它大量的资金，这笔费用有可能是通过银行贷款或其他融资手段筹集来的。开发商取得房屋预售证后，对房屋进行买卖，所得的房屋价款就要用于支付这部分土地转让费，当然还有前期的开发费用，这就是为什么开发商会将大量的售房款转移走的原因。如果房屋的销售预期不是很好，开发商就可能将全部的售房款转移走，用于支付开发商的土地转让费，开发商就没有现金支付给施工方和供货商，从而导致建筑出现停工，甚至烂尾的情况。”

    “当然了，有的同学会说，如果开发商前期已经用自己的资金将土地转让费付清了，不需要再支付土地的转让费，开发商就不会将售房的价款转移走了吧。我明确地告诉你，开发商还是会将售房的价款进行转移的，商人都是逐利的，他们不会将大量的资金闲置在这个项目上，而是将资金用于其他的目的，最常见的方式就是购买新的土地，作为公司的储备用地。这样的话，开发商会留有足够的资金用于现在项目的建设，很少出现烂尾的情况。但是，也存在这样的一种可能，开发商新购买的土地费用非常巨大，就不得不将这个项目所售的房款用于购买新的土地，甚至从在建的几个项目上抽取资金，这就导致在建的项目资金不足。如果这个开发商的资金没能及时周转过来，就可能同时出现几个项目成为烂尾楼的现象。”

    “每一个开发商都不希望自己的项目出现烂尾楼的情况，如果某个项目因为资金周转不畅，不能及时支付施工方和供应商的费用，导致项目的停工，暂时也不会出现烂尾楼的现象。开发商如果在短时间内能够获得资金的周转，也能让这个项目重新建设起来。如果开发商在短时间不能获得资金周转，项目出现了长时间的停工，开发商除了对施工方和供应商支付应付的费用，还有大量的赔偿外，同时还得对重新施工投入大量的金钱。有同学可能会问，为什么要重新投入大量的金钱呢？因为建筑物没有完全建成，不能形成自我的保护作用，在各种天气的影响下，对建筑物进行了... -->>
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